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Kündigung wegen Lärm
Von: @Rechtsanwalt Matthias Möller-Meinecke, Fachanwalt für Verwaltungsrecht <2009-06-27>
Wann ist eine fristlose Kündi­gung einer Miet­woh­nung bei unzu­mut­barer Belästi­gung zulässig?

Der Fall

Der Beklagte war auf Grund eines mit den Klägerinnen geschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung im dessen Haus. Das Mietverhältnis sollte unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden können.

Mit einem Schreiben teilte der Beklagte der die Klägerinnen vertretenden Hausverwaltung mit, dass der unter ihm wohnende Mieter ihn bezichtigt habe, ihm aufzulauern und Wasser durch die Decke tropfen zu lassen. Der betreffende Mieter beginne aus unerfindlichen Gründen laut zu schreien, mit Gegenständen an die Decke zu klopfen, und habe einen Drohbrief massiver Art in seinen Briefkasten gelegt. Er habe in der Nacht zuvor einen massiven Tritt gegen seine Wohnungstür ausgeführt und ihm den Strom abgestellt, in dem er die Sicherungen heraus gedreht habe. Der Mieter bat darum, dafür Sorge zu tragen, dass diese Vorkommnisse aufhörten. Ihm stehe eine Minderung zu. Er werde wegen weiterer Beeinträchtigungen die Mietzahlungen ab sofort unter Vorbehalt leisten.

Die Hausverwaltung forderte den Störer daraufhin schriftlich auf, persönliche Angriffe gegen andere Mieter zu unterlassen, und drohte ihm für den Fall der Wiederholung eine fristlose Kündigung an. Eine Abschrift dieses Schreibens übersandte sie dem Mieter zur Kenntnisnahme.

Weniger Tage später teilte der beklagte Mieter der Hausverwaltung mit, dass der Störer nach Empfang des Schreibens der Hausverwaltung bei ihm Sturm geklingelt und geschrieen habe, er, der Mieter, würde seine Leitungen anzapfen und er, der Störer, würde ihn bei der Staatsanwaltschaft anzeigen. Inzwischen sei er mit seinen Nerven so weit herunter, dass er nicht mehr in seiner Wohnung schlafe, sondern bei Freunden unterkomme. Die einzige Möglichkeit, aus dieser bedrückenden Situation herauszukommen, heiße für ihn, sich eine andere Wohnung zu suchen. Deshalb hoffe er auf eine Einigung wegen der Kündigungsfrist für seine Wohnung, nämlich eine fristlose Kündigung, sobald er andere Wohnung gefunden habe.

Die Hausverwaltung erwiderte hierauf, sie habe volles Verständnis für sein Problem. Er habe eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Sollte er einen Nachmieter finden, könne er auch schon früher die Wohnung verlassen. Die Kündigungsfrist müsse allerdings trotzdem eingehalten werden.

Daraufhin kündigte der Mieter eine Minderung der Miete um 10 % an. Der geschilderte Zustand halte an. Dieser Ankündigung widersprach die Hausverwaltung.

Daraufhin kündigte der Mieter das Mietverhältnis zum Monatsende fristlos "gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses". Die Gründe seien bekannt. Aus seelischen Gründen könne er nicht mehr in der Wohnung leben. Er bat um Vereinbarung eines Termins zur Wohnungsbesichtigung.

Daraufhin machte die Hausverwaltung geltend, dass der Mieter sein Recht zur fristlosen Kündigung verwirkt habe.

Der Mieter übersandte daraufhin dem Vermieter die Wohnungsschlüssel. Er machte geltend, dass sich an seiner Wohnsituation nichts mehr verändert habe. Er habe keine ruhige Minute mehr gehabt, da der unter ihm wohnende Mieter, sobald er ihn bemerkt habe, angefangen habe zu rumoren, herumzubrüllen und gegen seine Tür zu schlagen. Er habe ihn mit der absurden Anschuldigung bei der Polizei verdächtigt, er, der Beklagte, habe ihn bei der Polizei angezeigt. Das alles habe dazu geführt, dass er sich abends nach der Arbeit nicht mehr in seine Wohnung getraut habe, nicht mehr habe schlafen können, schließlich bei Freunden untergekommen sei, was aber auf Dauer nicht gegangen sei. Er sei inzwischen in psychologischer Behandlung. Sogar die Polizei habe ihm empfohlen, eine andere Wohnung zu suchen. Der störende Mieter sei bei der Polizei und beim sozialpsychiatrischen Dienst bekannt. Inzwischen sei er umgezogen. Es sei für ihn unzumutbar gewesen, weiterhin in der Wohnung zu bleiben, in die zu gehen er sich nicht mehr getraut habe. Er habe nicht mehr durch das Treppenhaus gehen können, ohne zu befürchten, dass die Tür aufgerissen werde und jemand auf ihn einschreie.

Daraufhin sandte die Hausverwaltung dem beklagten Mieter die Schlüssel zurück und verlangte die Vereinbarung eines Termins zur Übergabe der Wohnung.

Das Urteil

Ein Wohnungsmieter ist gemäß § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Mietvertragskündigung berechtigt, wenn er von einem anderen Mieter im Mehrparteienhaus unzumutbar belästigt wird (hier durch persönliche Angriffe wie Drohungen und Drohbriefe; Abstellen von Strom, Tritte gegen die Wohnungstür etc.) und Abhilfeversuche der in Kenntnis gesetzten Hausverwaltung erfolglos geblieben sind.

Denn es stellt eine schwerwiegende Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches der Mietsache dar, wenn ein Mieter sich nicht an die Hausordnung hält und einen anderen Mieter in seiner Lebensführung stört, indem er ihm unberechtigte Vorwürfe macht, ohne erkennbaren Anlass laut zu schreien beginnt, mit Gegenständen gegen die Decke klopft, Drohbriefe schreibt, gegen die Wohnungstür tritt und ihm den Strom abstellt.

Eine solche nicht hinnehmbare Störung stellt es auch dar, wenn ein Mieter bei dem anderen Mieter nachts an der Wohnungstür klingelt, ihm unberechtigte Vorwürfe macht und ihn bei der Staatsanwaltschaft anzeigt. Es kann zwar immer zu Streitereien zwischen den Mietern in einem Mehrfamilienhaus kommen.

Solche Belästigungen sind keine privaten Auseinandersetzungen zwischen zwei Mietern, die den Vermieter nicht betreffen. Sie haben Bezug zum dem Mietverhältnis, weil sie dem grundlos angegriffenen Mieter das Leben in seiner Wohnung zur "Hölle" machen können und er sich deshalb nicht mehr in seine Wohnung traut.

Die Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen einer Störung des vertragsgemäßen Gebrauches der Mietsache setzt voraus, dass der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist für eine Abhilfe setzt beziehungsweise ihn abmahnt, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB.

Der Mieter ist nicht gehalten, etwa einen Rechtsstreit des Vermieters gegen den störenden Mieter abzuwarten. Wenn sich die Erfolglosigkeit der Bemühungen abzeichnet, darf er von seinem Recht einer fristlosen Kündigung Gebrauch machen.

LG Berlin Urteil vom 08.06.2006


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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